Wyższe limity cen w programie bez wkładu własnego zwiększają dostępność mieszkań w Warszawie i Łodzi

Nowe limity wchodzą w życie w październiku

W październiku weszły w życie nowe, wyższe limity ceny za metr kwadratowy dla mieszkań kupowanych w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Limity obowiązują w czwartym kwartale 2026 r. oraz pierwszym kwartale 2027 r. Warszawa utrzymuje najwyższy limit, który wzrósł z 16,2 tys. zł do 17,5 tys. zł za metr kwadratowy. W Poznaniu limit wzrósł z 13,8 do 14,6 tys. zł, we Wrocławiu z 14,4 do 14,7 tys. zł, w Gdańsku z 13,5 do 13,7 tys. zł, a w Krakowie z 13,7 do 14,0 tys. zł. W Katowicach limit wzrósł z 11 do 11,2 tys. zł, a w Łodzi z 9,9 do 10,1 tys. zł za metr kwadratowy.

Nierównomierny wzrost dostępności lokali

Dane z portalu RynekPierwotny.pl udostępnione dziennikowi Fakt pokazują, że wyższe limity zwiększyły liczbę mieszkań deweloperskich spełniających warunki programu w większości miast, choć efekt ten był zróżnicowany. W Łodzi liczba dostępnych lokali wzrosła z 784 do 1023, a w Warszawie z 275 do 354. W Katowicach wzrost wyniósł z 262 do 317, a w Poznaniu z 759 do 802. W Gdańsku liczba ta spadła o jeden lokal do 219, podobnie we Wrocławiu, gdzie spadła do 304. Kraków oferuje zaledwie 46 kwalifikujących się mieszkań nawet po podniesieniu limitu.

Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl, stwierdził, że wcześniejsze limity coraz bardziej odbiegały od realiów rynkowych, więc podwyżka była konieczna. Wskazał na drugi warunek, który zawęża wybór.

Problem polega na tym, że aby skorzystać z gwarancji wkładu własnego, cena mieszkania musi również mieścić się w limicie kwoty samej gwarancji.

Kupujący korzystający z maksymalnej gwarancji BGK, która może zastąpić brakujący wkład własny, w praktyce muszą szukać mieszkań kosztujących około 0,5 mln zł lub mniej. Nabywcy droższych lokali muszą posiadać oszczędności na pokrycie części wymaganego wkładu własnego.

Metraż nie gwarantuje kwalifikacji

Mały metraż sam w sobie nie zapewnia kwalifikacji. Spośród 354 warszawskich mieszkań, które można kupić w ramach kredytu bez wkładu własnego, 148 to lokale jednopokojowe, a 192 to dwupokojowe. Wielgo zauważył, że największe wzrosty odnotowano w Łodzi i Warszawie, podczas gdy podwyżka cen nie przyniosła praktycznie żadnych zmian w Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie.

Stabilizacja cen ofertowych

Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl przeanalizował, jak sprzedający wyceniali mieszkania z rynku wtórnego w trzecim kwartale. W 13 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe mieszkań dwupokojowych ustabilizowały się lub spadły w trakcie kwartału. Kwartalne zmiany w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Bydgoszczy, Opolu, Rzeszowie i Toruniu utrzymały się poniżej 1 procenta. Bieńkowski ocenił, że Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk i Wrocław znajdują się w fazie cenowego spokoju, podczas gdy Łódź jest wyjątkiem wśród sześciu największych miast.

Bieńkowski opisał również różnicę między ofertami a transakcjami.

Ceny w ogłoszeniach są często jedynie punktem wyjścia do rozmów, a nie ostatecznymi kwotami z aktów notarialnych.

Parkiet podał, że jedna na dwadzieścia transakcji pozwoliła na wynegocjowanie rabatu przekraczającego 10 procent.

Ceny rynkowe we wrześniu

Dane Gratka.pl pokazują, że mediana ceny ofertowej mieszkania w Polsce wyniosła we wrześniu 649 tys. zł, co oznacza wzrost o 0,25 procent względem sierpnia. Mediana ceny za metr kwadratowy wzrosła szybciej, o 0,96 procent, do 13 125 zł. W ujęciu rocznym ceny ofertowe były wyższe o 5,21 procent, a cena za metr kwadratowy o 7,14 procent w porównaniu do września 2025 r. Mediana ceny za metr kwadratowy nowego mieszkania wyniosła 14 052 zł, wobec 11 392 zł na rynku wtórnym, co stanowi różnicę 23,3 procent.

Gdańsk miał najwyższą medianę ceny za metr kwadratowy na poziomie 18 tys. zł, wyprzedzając Warszawę (17 222 zł) i Kraków (16 068 zł). Na drugim końcu zestawienia znalazły się Łódź (10 400 zł), Szczecin (10 170 zł) oraz Kielce (10 150 zł). Spośród ponad 120 tys. mieszkań oferowanych na Gratce we wrześniu, 63,8 tys. pochodziło z rynku pierwotnego, a 56,3 tys. z wtórnego. Nowe mieszkania pozostawały w sprzedaży średnio przez 110 dni, wobec 57 dni w przypadku lokali używanych.

Deweloperzy sprzedają więcej

Tabelaofert podała, że deweloperzy sprzedali we wrześniu niespełna 4,4 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach. W trzecim kwartale sprzedali 12,9 tys. mieszkań, o ponad 1,4 tys. więcej niż w drugim kwartale i o blisko 11 procent więcej niż w trzecim kwartale 2025 r. Dane Otodom wskazują na wrześniową sprzedaż na poziomie 5,1 tys. mieszkań, co oznacza wynik o 18 procent wyższy niż w sierpniu i o 17 procent wyższy niż we wrześniu 2025 r.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań w Otodom, podsumowała trzeci kwartał w następujący sposób.

Otodom poinformował, że deweloperzy sprzedali w trzecim kwartale 13,1 tys. mieszkań, o 9 procent więcej niż w drugim kwartale i o 28 procent więcej niż rok wcześniej. Na koniec września deweloperzy oferowali niespełna 59 tys. mieszkań o łącznej wartości 51,6 mld zł na siedmiu rynkach.