Hiszpania wprowadza dekret o zamrożeniu czynszów, liczba ofert najmu spada o 12,5%

Nowe prawa lokatorów i limity cenowe

Real Decreto-ley 29/2026 wszedł w życie 8 października po opublikowaniu w Boletín Oficial del Estado dzień wcześniej. Środek obejmuje około pięciu milionów najemców korzystających z 1,8 mln umów, które wygasają przed 31 grudnia 2028 r. Uprawnieni lokatorzy, którzy terminowo opłacali czynsz przez ostatnie osiem miesięcy, mogą wnioskować o obowiązkowe przedłużenie umowy o rok lub dwa lata. Właściciele nie mogą swobodnie podnosić czynszów ani eksmitować lokatorów w celu ponownego wynajmu lokalu, chyba że potrzebują go na własne potrzeby mieszkaniowe lub dla rodziny. Roczne aktualizacje czynszów są zamrożone do 31 grudnia 2027 r. dla nieruchomości wycenianych powyżej państwowego indeksu referencyjnego, a dla pozostałych ograniczone do maksymalnie 2%. Ochrona przed eksmisją dla gospodarstw domowych w trudnej sytuacji, które nie mają alternatywnego zakwaterowania, zostaje przedłużona do 31 grudnia 2030 r.

Wynajem tymczasowy i spory o utrzymanie lokalu

Dekret wprowadza szczegółowe standardy mające zapobiec obchodzeniu zasad dotyczących głównego miejsca zamieszkania poprzez umowy tymczasowe. Umowy te muszą teraz określać i uzasadniać rzeczywisty powód zmiany miejsca zamieszkania, a ciężar dowodu spoczywa bezpośrednio na właścicielu. Kontrakty muszą trwać dłużej niż 31 dni i zazwyczaj nie mogą przekraczać 12 miesięcy. Automatycznie przekształcają się w umowy najmu głównego miejsca zamieszkania, jeśli trwają dłużej niż rok bez uzasadnienia lub jeśli strony podpiszą więcej niż dwie kolejne umowy tymczasowe. Ponadto wynajem pokoi podlega teraz ustawie o najmie lokali użytkowych (Urban Leasing Act), a nie Kodeksowi cywilnemu. Najemcy zyskują prawo do przeprowadzania niezbędnych napraw zapewniających zdatność lokalu do zamieszkania i odliczania kosztów od przyszłego czynszu, jeśli właściciele nie zareagują w ciągu 15 dni od otrzymania kosztorysu. W przypadku najmu tymczasowego termin ten skrócono do pięciu dni.

Ścieżka parlamentarna i zachęty podatkowe

Przepisy weszły w życie po protestach społecznych związanych ze śmiercią Maricarmen, po rozwiązaniu parlamentu i wyznaczeniu przedterminowych wyborów na 29 listopada. Choć Kongres Deputowanych odrzucił dwa początkowe dekrety mieszkaniowe 2 października głosami Partii Ludowej, Vox i Junts, obecny dekret oczekuje na zatwierdzenie przez Stałą Deputację parlamentu. Baskijska Partia Nacjonalistyczna zapowiedziała poparcie, zapewniając rządowi niezbędne wsparcie bez konieczności polegania na Junts. Regulacja ustanawia również roczną ulgę w podatku dochodowym od 1 stycznia 2027 r., pozwalając najemcom z podstawą opodatkowania poniżej 33 007,20 euro na odliczenie do 1 163 euro.

Wycofanie z rynku i reakcje ekspertów

Dane zebrane przez EsadeEcPol ujawniły natychmiastowy spadek liczby dostępnych nieruchomości na wynajem w dużych gminach między 29 września a 5 października. Właściciele usuwali oferty z portalu Idealista nawet po początkowym głosowaniu parlamentarnym 2 października. W wystąpieniu w La Sexta profesor ekonomii z Uniwersytetu Barcelońskiego, Gonzalo Bernardos, wyraził wątpliwości co do wymogu publikowania indeksów referencyjnych i cen z poprzednich umów w ofertach najmu.

Dziś, aby znaleźć i wynająć mieszkanie, trzeba przejść casting, którego nie przechodzą aktorzy współpracujący ze Stevenem Spielbergiem. To szaleństwo.

Stwierdził, że dodawanie wymogów generuje biurokrację zamiast rozwiązywać niedobory mieszkaniowe, wskazując, że podobne zasady w Katalonii w 2025 r. nie rozwiązały problemów z podażą.

Inicjatywy mieszkaniowe gminy Madryt

W odpowiedzi na regionalne ograniczenia podaży, Rada Miasta Madrytu zatwierdziła dwa specjalne środki planistyczne podczas nadzwyczajnej sesji plenarnej 8 października. Plany, przyjęte przy wsparciu Partii Ludowej, Vox oraz niezależnych radnych Javiera Ortegi Smitha i Ignacio Ansaldo, pozwalają na budowę do 18 400 mieszkań chronionych na gruntach nieprzeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową do 2028 r. Inicjatywa umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych na działkach zarezerwowanych dla biur, obiektów prywatnych i zakwaterowania, przy wyższych limitach gęstości zabudowy. Borja Carabante, delegat ds. planowania przestrzennego, środowiska i mobilności, stwierdził, że wcześniejsze przepisy regionalne pozwoliły już na przetworzenie 5 806 mieszkań na gruntach przemysłowych.