L'indice UBS des bulles place Zurich et Tokyo aux risques immobiliers les plus élevés au monde

Classement mondial des bulles et méthodologie

La douzième édition de l'indice UBS des bulles immobilières mondiales a évalué les marchés résidentiels de 23 zones métropolitaines dans le monde. L'analyse mesure les écarts entre les prix d'achat, les rendements locatifs, les revenus des ménages, la production économique, les volumes de construction et l'endettement des ménages. Selon l'étude, le risque global de bulle au niveau mondial est resté largement inchangé d'une année sur l'autre, mais de graves déséquilibres se sont concentrés dans certains marchés spécifiques. Zurich a pris la première place au niveau mondial avec un score de 1,69, suivie de Tokyo avec 1,54, ce qui en fait les deux seules villes de la catégorie de risque la plus élevée. Miami, qui détenait la valeur d'indice la plus élevée lors des deux éditions précédentes, est retombée dans la catégorie de risque élevé aux côtés de Genève, Dubaï, Séoul et Lisbonne.

Surchauffe du marché zurichois et indicateurs d'accessibilité

À Zurich, les prix réels de l'immobilier résidentiel ont augmenté de 4,6 % au cours de l'année écoulée, tandis que les loyers réels ont légèrement baissé. Au cours des deux dernières décennies, les prix des appartements corrigés de l'inflation dans ce centre financier suisse ont grimpé de près de 140 %, dépassant largement la hausse de 40 % des loyers et celle de 30 % des revenus. L'achat d'un appartement standard à Zurich nécessite désormais environ 46 années de loyer, ce qui constitue le ratio prix/loyer le plus élevé parmi les 23 villes analysées, suivi par Genève avec 40 ans. La forte demande de spécialistes étrangers à hauts revenus dans les secteurs du logiciel et de l'intelligence artificielle, combinée à un taux de vacance résidentielle de 0,11 %, maintient l'offre rare. Les contraintes d'accessibilité font que l'achat d'un appartement de 60 mètres carrés près du centre nécessite environ huit années de revenus pour un professionnel qualifié, contre 15 ans à Hong Kong.

Malgré les valorisations actuelles, l'immobilier résidentiel devrait continuer à offrir une protection contre l'inflation dans la plupart des villes à moyen terme.

Corrections dans les centres allemands et européens

Les marchés métropolitains allemands ont connu des ajustements de prix importants après les hausses de taux d'intérêt des banques centrales. Francfort et Munich, qui figuraient parmi les villes les plus risquées au monde en 2022, sont passées dans la catégorie de risque modéré aux côtés d'Amsterdam, Madrid et Milan. Les prix d'achat corrigés de l'inflation dans les deux villes allemandes sont jusqu'à 25 % inférieurs à leurs niveaux records de 2021 et 2022. Francfort a enregistré une baisse des prix de 3 % en 2025, bien que les coûts d'emprunt élevés et les dépenses de construction continuent de freiner les nouveaux développements, malgré une forte demande locative due aux migrations et à la réduction de la taille des ménages.

Corrigés de l'inflation, les prix sont jusqu'à 25 % inférieurs aux niveaux records de 2021 et 2022.

Le marché immobilier résidentiel allemand a réduit une part importante des surévaluations de la période de taux bas.

Évolution des catégories de risque et tensions de financement mondiales

L'indice 2026 a documenté la plus forte croissance des déséquilibres de marché à Lisbonne et à Séoul, avec des augmentations de risque supplémentaires mesurées à Milan, Hong Kong, Madrid et Dubaï. À l'inverse, les risques de bulle les plus faibles au niveau mondial ont été enregistrés à Paris, Londres, New York, San Francisco et São Paulo. Les taux d'intérêt élevés ont augmenté les coûts de détention dans le monde entier, les intérêts hypothécaires et l'entretien d'un logement de 60 mètres carrés absorbant plus de 40 % du revenu brut des hauts revenus dans la plupart des villes. UBS a également constaté que l'accession à la propriété n'a pas fourni une protection efficace contre l'inflation dans plus de la moitié des villes étudiées au cours des cinq dernières années, les marchés de la catégorie de risque la plus élevée en 2021 ayant connu des baisses de prix réelles ultérieures d'environ 15 % en moyenne.