Le Portugal accélère les expulsions et supprime le contrôle des loyers dans sa réforme du logement

Le Conseil des ministres a approuvé la réforme le jeudi 9 juillet 2026, dans le cadre du programme « Construir Portugal ». Le gouvernement affirme que ces changements sont nécessaires pour remettre sur le marché une partie des quelque 250 000 logements vacants et inverser ce qu'il considère comme des politiques ratées de l'administration précédente. Les loyers médians ont augmenté de 68 % depuis 2020, et plus de 23 % des contrats de location ont plus de 20 ans.

Ce que change la réforme

Au cœur du paquet figure l'abolition du plafond de 2 % sur les augmentations de loyer pour les nouveaux contrats, une mesure introduite par l'ancien gouvernement socialiste dans le cadre de la loi « Mais Habitação » et qui devait initialement durer jusqu'en 2029. Le gouvernement y met fin trois ans plus tôt. « Il a déjà prouvé qu'il ne fonctionne pas », a déclaré le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz. Propriétaires et locataires seront désormais libres de négocier les nouveaux loyers sans limites imposées par l'État.

D'autres mesures de libéralisation incluent le relèvement du paiement anticipé maximal du loyer de deux à trois mois et la suppression du plafond des dépôts de garantie, qui était auparavant fixé à deux mois de loyer. Les propriétaires pourront également refuser le renouvellement automatique du contrat par simple préavis, annulant ainsi une règle qui retardait de trois ans l'effet d'une telle opposition. Les communications électroniques pour les notifications formelles entre parties deviennent légalement admissibles.

Expulsions et protections des locataires

La réforme raccourcit la période d'impayés de loyer pouvant déclencher une expulsion, passant de trois mois à deux. En cas de retards de paiement répétés, un propriétaire peut entamer une procédure si le locataire a plus de huit jours de retard à au moins trois reprises sur 12 mois, ou quatre fois sur 18 mois. Le gouvernement affirme vouloir « resserrer le maillage » et pénaliser les manquements.

Parallèlement, de nouvelles règles régissent la transition des contrats antérieurs à 1990 vers le Nouveau Régime de Bail Urbain (NRAU). Les locataires de moins de 65 ans dont le revenu annuel du ménage est inférieur à 64 400 € conserveront leur loyer actuel pendant cinq ans. Si le revenu dépasse ce seuil, le loyer peut être porté à 1/15 de la valeur fiscale du bien. Pour les locataires de plus de 65 ans, le contrat ne passe pas au NRAU, mais si le revenu du ménage dépasse 64 400 €, le loyer est également ajusté à 1/15 de la valeur fiscale.

Réactions politiques et sectorielles

Le Parti communiste portugais (PCP) a condamné les mesures. La chef de file parlementaire, Paula Santos, a déclaré que le gouvernement « mettait les locataires à la rue » et a qualifié le paquet de « véritable précarisation » qui aggraverait des loyers déjà « inabordables ».

Cet ensemble de mesures locatives est un nouvel élément qui s'inscrit dans le choix politique du gouvernement, où le logement n'est pas un droit, c'est une affaire, une marchandise, et il contribue clairement à augmenter les prix, en l'occurrence les loyers, qui sont déjà extrêmement élevés et inabordables dans notre pays.

L'Association des propriétaires immobiliers de Lisbonne (ALP) a également été critique, estimant que la réforme ne va pas assez loin. Elle a qualifié le maintien de la protection des locataires gagnant jusqu'à 64 400 € par an d'« injustice institutionnalisée », notant que de nombreux propriétaires ont des revenus inférieurs à ceux de leurs locataires. L'association a déclaré que qualifier ce paquet de réforme était « tromper le pays ».

Maintenir des loyers gelés au nom de la justice sociale, surtout lorsque des revenus allant jusqu'à 64 400 € par an sont admis, c'est transformer une vieille injustice en une nouvelle.

Menezes Leitão, représentant des propriétaires, a déclaré à TSF que les changements n'étaient qu'une « légère atténuation » de la précédente loi « Mais Habitação » et que la transition des anciens contrats restait « bloquée en pratique ». Il a qualifié la réduction d'un mois du délai d'expulsion d'« ajustement minuscule ».

Il nous surprend qu'un gouvernement qui se veut réformateur, et qui avait le PSD et le CDS à combattre 'Mais Habitação' lorsqu'elle a été proposée par le précédent gouvernement PS, veuille désormais purement et simplement continuer à la suivre.

Le fonds d'urgence pour le logement

Pour compenser l'accélération du processus d'expulsion, le gouvernement va créer un Fonds d'urgence pour le logement géré par l'institut national du logement IHRU. Les ménages vulnérables peuvent demander une aide équivalant à un IAS (537,13 €) pour les dépenses de logement ou des frais de relogement pouvant aller jusqu'à 2 300 € par mois, pour un maximum de six mois consécutifs. Le fonds sera financé par le budget de l'État, mais le ministre Miguel Pinto Luz n'a pas précisé le montant alloué. Il a noté que l'aide au logement du gouvernement en 2025 s'élevait à 700 millions d'euros.

Le gouvernement va maintenant demander une autorisation législative au Parlement pour mettre en œuvre le paquet. Le ministre de la Présidence, António Leitão Amaro, s'est dit « optimiste » quant à son adoption.