L'offre au centre du débat

Une étude de João Amador, publiée dans la Revista de Estudos Económicos, conclut que la crise du logement au Portugal ne peut être résolue par des politiques de soutien à la demande. Une hausse de 1 % de la demande fait monter les prix des logements d'environ 0,69 % et les loyers d'environ 0,37 %, et l'effet est bien plus marqué là où l'offre ne peut pas répondre, Lisbonne et Porto étant citées. La construction est restée atone alors même que les prix et les loyers ont fortement augmenté depuis 2022. La chronique à l'origine de cet argument conclut que la pénurie est celle des logements, non des acheteurs ou des locataires.

Prix des logements0,69%

Loyers0,37%

Prix des logements

0.69 %

Loyers

0.37 %

Données tirées du texte de l’article

Un modèle de droit de superficie pour des logements abordables

La chronique propose que les municipalités accordent un terrain en droit de superficie de longue durée, laissant à un investisseur privé la conception, le financement, la construction et l'entretien des logements. La municipalité loue ensuite les logements à l'investisseur et les sous-loue aux familles à des loyers abordables. La municipalité ne contracte aucun emprunt et ne paie aucun coût de construction, et les bâtiments reviennent au patrimoine municipal à l'expiration du terme. Selon la chronique, le Tribunal de Contas a jugé qu'un tel contrat n'est pas soumis à visa préalable. La Portaria n.º 454/2026/1, en vigueur depuis le 13 octobre, plafonne les loyers du nouveau régime simplifié de location abordable à 80 % du loyer médian de l'INE. En appliquant ces plafonds à un projet type de 202 logements à 1 500 € le mètre carré, avec une réserve d'entretien de 3 % déduite des recettes, l'auteur de la chronique a constaté que les comptes s'équilibrent confortablement à Lisbonne, à Porto, dans les deux aires métropolitaines, en Algarve, à Madère, à Coimbra et à Aveiro.

L'ancien patron du logement alerte sur les délais

Vítor Reis, ancien président de l'Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), a déclaré au Jornal do Dia de SIC Notícias que la crise pourrait s'aggraver sans davantage de construction. Il a estimé que l'État seul ne peut résoudre le problème et que la confiance des investisseurs privés doit être rétablie. Il a qualifié la nouvelle loi sur les loyers de seule véritable occasion de ramener l'investissement privé dans le logement, avertissant qu'à défaut le Portugal risque de produire surtout des logements de luxe.

« Le problème n'est pas nouveau. Chaque année qui passe, les choses empirent. »

Reis a indiqué que construire prend du temps, trois à cinq ans étant nécessaires pour trouver du foncier, préparer les projets, lancer les appels d'offres et achever les travaux. Il a cité les pénuries de main-d'œuvre, la hausse du coût des matériaux et l'évolution démographique, notamment la croissance de la population portée par l'immigration. Il a aussi critiqué les promesses passées, affirmant que plusieurs programmes publics sont restés très en deçà des objectifs annoncés.

« Une maison ne se fait pas d'un claquement de doigts. »

Les municipalités proposent leur aide sur le logement public

S'exprimant devant Lusa le 21 octobre après une réunion de son conseil exécutif à Mourão, dans le district d'Évora, l'Association nationale des municipalités portugaises (ANMP) a déclaré que les municipalités sont prêtes à aider l'État à développer le logement public. Son président, Pedro Pimpão, a indiqué que les municipalités travaillent avec l'IHRU et les commissions de développement régional pour reprogrammer les priorités de Portugal 2030 et accélérer les procédures. Il a souligné un renforcement des fonds pour le logement dans le projet de budget de l'État pour 2027 et s'est prononcé pour des fonds réservés au logement, y compris le logement à prix contrôlé. Pedro Pimpão a précisé que les municipalités représentent déjà 40 % de l'investissement public national dans la santé, l'éducation et le logement.

« Toutes les évolutions qui vont dans le sens d'une réduction de la bureaucratie et d'une simplification du processus sont les bienvenues. »

Les constructeurs affirment que des logements moins chers sont possibles

Des entreprises de construction, des promoteurs, des spécialistes de la construction modulaire et des coopératives ont déclaré à Expresso le 21 octobre que des logements moins chers peuvent être construits dès maintenant. Le secteur privé et coopératif affirme disposer des moyens techniques et de la volonté de répondre à l'urgence du logement. Il demande à l'État et aux municipalités du foncier et, surtout, moins de bureaucratie.