Banco de España-Bericht 2025: Spanien braucht 750.000 Wohnungen mehr, Durchschnittsalter der Erstkäufer liegt bei 47 Jahren

Der Jahresbericht 2025 der spanischen Zentralbank, veröffentlicht unter Gouverneur José Luis Escrivá, widmet ein ganzes Kapitel dem, was sie als eine der größten Herausforderungen für die spanische Wirtschaft bezeichnet. Das Dokument markiert eine subtile, aber wahrnehmbare Verschiebung im Ton gegenüber der Ausgabe von 2023 unter dem ehemaligen Gouverneur Pablo Hernández de Cos, insbesondere bei den Mietpreiskontrollen. Wo der frühere Bericht warnte, dass die dauerhafte Anwendung von Preisobergrenzen „neue Probleme bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum schaffen" könnte, heißt es nun im Text von 2025, dass solche Maßnahmen „Wohlfahrtsgewinne erzielen können, indem sie Haushalte mit niedrigerem Einkommen absichern".

Eine wachsende Kluft zwischen Haushalten und Wohnungen

Die Kernstatistik ist ein kumuliertes Defizit von 750.000 Wohnungen zwischen 2021 und 2025. Im vergangenen Jahr entstanden in Spanien rund 240.000 neue Haushalte, aber es wurden nur etwa 92.000 Wohnungen fertiggestellt (minus 9 % im Jahresvergleich). Die Lücke konzentriert sich auf sechs Provinzen: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga machen 52,5 % des Fehlbestands aus.

Wenn wir ein Defizit von 750.000 haben, hängt die Schließung nur davon ab, wie stark das Wohnungsangebot im Verhältnis zur Haushaltsbildung wachsen kann. Wenn wir das ankurbeln können, wird es weniger Zeit in Anspruch nehmen, aber beim aktuellen Produktionstempo wird es eine Weile dauern, weil wir die Bevölkerungsdynamik nicht aufhalten können.

Demografische Belastungen für Wohneigentum

Das Alter, in dem Spanier ihre erste Immobilie kaufen, ist seit 2007 um 5,7 Jahre gestiegen und liegt nun bei durchschnittlich 46,8 Jahren. Nur 22,4 % aller Immobilienkäufe im Jahr 2025 gingen auf Käufer im Alter von 18 bis 35 Jahren zurück, verglichen mit etwa der Hälfte vor dem Platzen der Immobilienblase. Die Bank führt dies teilweise auf die Unfähigkeit vieler junger Menschen zurück, eine Anzahlung zu sparen, und auf die Verzögerung beim Auszug aus dem Elternhaus, der nun nach dem 30. Lebensjahr erfolgt.

Ungleicher regionaler Druck

Der Bericht enthält detaillierte Daten auf Stadtebene. Valencia verzeichnete den stärksten realen Anstieg der neuen Mietverträge unter den sechs größten Städten Spaniens mit jährlich 4,5 % zwischen 2019 und 2024, während Saragossa mit 1 % moderater ausfiel und Sevilla mit etwas über 0,5 %. Auch die Kaufpreise gehen auseinander: Der Großraum Valencia verzeichnete zwischen 2014 und 2024 einen jährlichen realen Zuwachs von 7,9 %, gegenüber einem nationalen Durchschnitt von 4,7 %. Saragossa erweist sich als die Großstadt, die den geringsten Aufwand für den Zugang zu Wohnraum erfordert (24,1 % des Nettoeinkommens für Miete, 5,7 Jahreseinkommen für einen Erstkauf), dennoch geben 23,8 % der Mieterhaushalte dort immer noch mehr als 30 % ihres Einkommens für Miete aus.

Politische Reaktion und Beschränkungen für Ferienwohnungen

Als Reaktion auf die Daten drängte das Ministerium für Wohnungswesen auf strengere Beschränkungen für Ferienwohnungen. Der Bericht der Bank ergab, dass sich im Jahr 2025 fast 900.000 Wohnungen in nicht-wohnwirtschaftlicher Hand oder im Besitz von Ausländern befanden. Obwohl dies nur 3,3 % des gesamten Wohnungsbestands ausmacht, übersteigt der Anteil in Provinzen wie Alicante und Málaga 14 %. Das Ministerium will 111.000 illegale Ferienwohnungen schließen, die über ein neues digitales Einheitsfenster identifiziert wurden, und Mittel aus dem staatlichen Wohnungsbauplan 2026–2030 (7 Milliarden Euro) verwenden, um Immobilien für bezahlbare Langzeitmieten zu kaufen oder zurückzuleasen.

Finanzstabilität noch nicht gefährdet

Im Gegensatz zum Boom vor 2008 sieht die Banco de España keine makrofinanziellen Ungleichgewichte. Die Immobilienkäufe stiegen im Jahr 2025 um 5,1 % auf insgesamt über 750.000 Transaktionen, was jedoch nur 3,8 % der Haushalte entspricht, verglichen mit einem Durchschnitt von 5,5 % in den Jahren 2004–2007. Die Neuvergabevolumen von Hypothekendarlehen stiegen 2025 um 27,5 %, während die Zahl der Hypotheken um 14 % zunahm, doch die Kreditvergabestandards sind weiterhin strenger als in früheren Zyklen, und die Risiken für die Finanzstabilität scheinen beherrschbar.