Spaniens Wohnungsdefizit erreicht 750.000 Einheiten, doppelt so hoch wie in Italien – junge Mieter brauchen ein Jahrzehnt Gehälter für den Kauf

Das kumulierte Wohnungsdefizit Spaniens erreichte zwischen 2021 und 2025 laut dem Jahresbericht 2025 der Banco de España 750.000 Einheiten. Die Zahl, die im Vergleich zu 400.000 in Italien und 300.000 in Portugal steht, spiegelt ein Ungleichgewicht zwischen robuster Haushaltsbildung (allein 240.000 im Jahr 2025) und schleppendem Bau (92.000 Fertigstellungen, ein Rückgang von 9 % gegenüber 2024) wider. Nur Deutschland unter den großen Volkswirtschaften des Euroraums konnte im gleichen Zeitraum mehr Wohnungen bauen als Haushalte gründen.

Regionale Konzentration und Angebotsengpässe

Mehr als die Hälfte (52,5 %) des Defizits konzentriert sich auf sechs Provinzen: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga. Die Zentralbank betont, dass Spanien keinen einheitlichen Wohnungsmarkt habe, sondern viele, was angebotsseitige Reaktionen erschwert. Die Verfügbarkeit von Bauland, die Bauproduktivität und Arbeitskräftemangel sind die Hauptengpässe.

Junge Mieter in der Falle

Die Mietquote ist stark gestiegen: 54,7 % der Haushalte, deren Vorstand jünger als 30 Jahre ist, mieten jetzt – ein Anstieg um 15,4 Prozentpunkte seit 2007. Für die 30- bis 44-Jährigen liegt die Quote bei 37,1 %. Die Bank schätzt, dass nur 10–15 % der Mieterhaushalte sich eine Hypothek leisten könnten, ohne sich extrem zu verschulden. Junge Menschen benötigen fast sieben Bruttojahresgehälter, um eine Wohnung zu kaufen, bei im Ausland Geborenen steigt der Wert auf 7,5 und in Städten wie Madrid, Barcelona oder Málaga auf bis zu 10.

In den achtziger und neunziger Jahren stand die Analyse des Arbeitsmarktes aufgrund der sozialen Auswirkungen von Arbeit oder Arbeitslosigkeit im Vordergrund; heute trifft diese Situation auf den Wohnungsmarkt zu.

Nichtansässige und touristische Nutzung

Ausländische Käufer und Ferienwohnungen machen zusammen rund 900.000 Wohnungen aus, das sind 3,3 % des Gesamtbestands. Ferienwohnungen allein zählen etwa 355.000 (1,5 % des Bestands), erreichen aber in einigen Gebieten, wie den historischen Zentren von Málaga und Sevilla sowie Teilen Barcelonas und Madrids, rund 10 % des Mietmarktes. Die Bank sagt, dass diese Nutzungen den Preisdruck in bereits angespannten Märkten erhöhen.

Politische Aussichten und Risiken

Die Banco de España drängt auf koordinierte angebotsseitige Maßnahmen und bezeichnet die Aussichten als „nicht sehr ermutigend". Sie unterstützt vorübergehende, gezielte Beschränkungen nicht-wohnwirtschaftlicher Nutzungen (Ferienwohnungen und Saisonvermietungen) in angespannten Zonen, warnt aber davor, dass nachfrageseitige Kontrollen den Tourismus und den Handel gefährden könnten, wenn sie ohne eine deutliche Angebotsausweitung beibehalten werden. Die Indikatoren für die Finanzstabilität zeigen noch nicht die makrofinanziellen Ungleichgewichte, die dem Crash von 2008 vorausgingen, aber die Bank betont die Notwendigkeit, die Kluft genau zu beobachten.

Was wir auf der Angebotsseite sehen, ist nicht sehr ermutigend.