Spanien setzt Mietendekret in Kraft: Preiserhöhungen gedeckelt, Angebote fallen um bis zu 12,5 %

Neue Mieterrechte und Preisgrenzen

Das Real Decreto-ley 29/2026 trat am 8. Oktober in Kraft, nachdem es am 7. Oktober im Boletín Oficial del Estado veröffentlicht worden war. Die Maßnahme betrifft rund fünf Millionen Mieter in 1,8 Millionen Mietverträgen, die vor dem 31. Dezember 2028 auslaufen. Berechtigte Mieter, die in den vorangegangenen acht Monaten ihre Zahlungen pünktlich geleistet haben, können eine verbindliche Vertragsverlängerung um ein bis zwei Jahre verlangen. Vermieter dürfen in diesem Zeitraum die Miete nicht frei erhöhen oder Mieter kündigen, um die Wohnung neu zu vermieten – es sei denn, sie benötigen die Wohnung für den Eigen- oder Familienbedarf. Die jährliche Mietanpassung wird für Wohnungen, deren Preis über dem staatlichen Referenzindex liegt, bis zum 31. Dezember 2027 eingefroren und für darunter liegende auf höchstens 2 % begrenzt. Der Schutz vor Zwangsräumungen für schutzbedürftige Haushalte ohne Wohnungsalternative wird ebenfalls bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.

Kurzzeitvermietung und Streit um die Instandhaltung

Das Dekret führt spezifische Standards ein, um zu verhindern, dass Kurzzeitmietverträge die Regeln für die Hauptwohnung umgehen. Befristete Verträge müssen nun einen echten Grund für den Ortswechsel angeben und belegen, wobei die Beweislast direkt beim Eigentümer liegt. Diese Verträge müssen 31 Tage überschreiten und dürfen in der Regel 12 Monate nicht überschreiten; sie wandeln sich automatisch in Hauptwohnsitzverträge um, wenn sie ohne Begründung über ein Jahr hinaus verlängert werden oder wenn die Parteien mehr als zwei aufeinanderfolgende befristete Mietverträge unterzeichnen. Zudem fallen Zimmervermietungen nun unter das Stadtmietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) statt unter das Zivilgesetzbuch. Mieter erhalten außerdem das Recht, notwendige Instandsetzungen für die Bewohnbarkeit durchzuführen und die Kosten von der künftigen Miete abzuziehen, wenn Vermieter nicht innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt eines Kostenvoranschlags reagieren – bei befristeten Mietverträgen verkürzt sich diese Frist auf fünf Tage.

Parlamentarischer Weg und Steueranreize

Das Gesetz trat nach öffentlichen Protesten im Zusammenhang mit dem Tod von Maricarmen in Kraft, nach der Auflösung des Parlaments und der Ansetzung vorgezogener Neuwahlen für den 29. November. Während der Abgeordnetenkongress am 2. Oktober zwei ursprüngliche Wohnungsdekrete mit den Stimmen von Partido Popular, Vox und Junts ablehnte, wartet das aktuelle Dekret auf die Bestätigung durch die Ständige Deputation des Parlaments. Die Baskische Nationalistische Partei kündigte Unterstützung an und verschaffte der Regierung die nötige Rückendeckung, ohne auf Junts angewiesen zu sein. Die Regelung sieht zudem ab dem 1. Januar 2027 einen jährlichen Einkommensteuerabzug vor, der Mietern mit einer Steuerbemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro einen Abzug von bis zu 1.163 Euro ermöglicht.

Marktrückzug und Reaktionen von Experten

Von EsadeEcPol zusammengestellte Daten zeigten zwischen dem 29. September und dem 5. Oktober unmittelbare Rückgänge des verfügbaren Mietwohnungsangebots in großen Gemeinden. Vermieter entfernten Inserate vom Portal Idealista, selbst nach der ersten parlamentarischen Abstimmung am 2. Oktober. In einem Auftritt bei La Sexta äußerte der Wirtschaftsprofessor der Universität Barcelona, Gonzalo Bernardos, Zweifel an der Pflicht, in Mietinseraten Referenzindizes und frühere Vertragspreise zu veröffentlichen.

Heute muss man, um eine Wohnung zu bekommen und zu mieten, ein Casting bestehen, das Schauspieler, die mit Steven Spielberg arbeiten, nicht bestehen. Das ist irre.

Er erklärte, zusätzliche Anforderungen erzeugten Bürokratie, statt den Wohnungsmangel zu beheben, und wies darauf hin, dass ähnliche Regeln in Katalonien 2025 die Angebotsprobleme nicht gelöst hätten.

Wohnungsinitiativen der Stadt Madrid

Als Reaktion auf die regionalen Angebotsengpässe genehmigte der Stadtrat von Madrid in einer außerordentlichen Plenarsitzung am 8. Oktober zwei besondere Planungsmaßnahmen. Verabschiedet mit Unterstützung von Partido Popular, Vox und den unabhängigen Stadträten Javier Ortega Smith und Ignacio Ansaldo, erlauben die Pläne den Bau von bis zu 18.400 geschützten Wohnungen auf nicht für Wohnzwecke vorgesehenen Flächen bis 2028. Die Initiative erlaubt Wohnbebauung auf Grundstücken, die für Büros, private Einrichtungen und Beherbergung reserviert sind, sowie höhere Dichtegrenzen. Borja Carabante, Delegierter für Stadtplanung, Umwelt und Mobilität, erklärte, frühere regionale Regelungen hätten bereits 5.806 Wohnungen auf Industrieflächen bearbeitet.