Höhere Preisobergrenzen für Wohnungen ohne Eigenkapital erhöhen förderfähiges Angebot in Warschau und Łódź

Neue Obergrenzen treten im Oktober in Kraft

Neue, höhere Preislimits pro Quadratmeter für Wohnungen, die im Rahmen des Programms „Mieszkanie bez wkładu własnego“ gekauft werden, sind im Oktober in Kraft getreten. Die Obergrenzen gelten im vierten Quartal 2026 und im ersten Quartal 2027. Warschau behält die höchste Obergrenze, die von 16.200 Zł auf 17.500 Zł pro Quadratmeter stieg. Posen stieg von 13.800 auf 14.600 Zł, Breslau von 14.400 auf 14.700 Zł, Danzig von 13.500 auf 13.700 Zł und Krakau von 13.700 auf 14.000 Zł. Kattowitz stieg von 11.000 auf 11.200 Zł und Łódź von 9.900 auf 10.100 Zł pro Quadratmeter.

Förderfähiges Angebot wuchs uneinheitlich

Daten von RynekPierwotny.pl, die Fakt vorliegen, zeigen, dass die höheren Obergrenzen in den meisten Städten die Zahl der Entwicklerwohnungen erhöhten, die die Bedingungen des Programms erfüllen, wobei die Wirkung stark variierte. Łódź stieg von 784 auf 1.023 förderfähige Wohnungen und Warschau von 275 auf 354. Kattowitz ging von 262 auf 317 und Posen von 759 auf 802. In Danzig sank die Zahl um eine Wohnung auf 219, und in Breslau sank sie ebenfalls um eine, auf 304. Krakau bietet selbst nach der höheren Obergrenze nur 46 förderfähige Wohnungen.

Marek Wielgo, Experte bei RynekPierwotny.pl, sagte, die früheren Limits hätten sich zunehmend von der Marktrealität entfernt, weshalb die Anhebung nötig gewesen sei. Er verwies auf eine zweite Bedingung, die die Auswahl einschränkt.

Das Problem ist, dass der Wohnungspreis auch in das Limit der Garantiesumme selbst passen muss, um die staatliche Garantie für die Anzahlung nutzen zu können.

Käufer, die die maximale BGK-Garantie nutzen, die die fehlende Anzahlung ersetzen kann, brauchen in der Praxis Wohnungen, die etwa 0,5 Millionen Zł oder weniger kosten. Käufer teurerer Wohnungen müssen Ersparnisse haben, um einen Teil der erforderlichen Anzahlung zu decken.

Wohnungsgröße garantiert keine Förderfähigkeit

Eine kleine Wohnfläche allein sichert keine Förderfähigkeit. Von den 354 Warschauer Wohnungen, die mit einem Kredit ohne Anzahlung gekauft werden könnten, waren 148 Einzimmer- und 192 Zweizimmerwohnungen. Wielgo sagte, die größten Zuwächse habe es in Łódź und Warschau gegeben, während der Preisanstieg in Danzig, Breslau und Krakau praktisch keine Veränderung brachte.

Angebotspreise stabilisieren sich

Rafał Bieńkowski von Nieruchomosci-online.pl analysierte, wie Verkäufer im dritten Quartal Gebrauchtwohnungen bepreisten. In 13 von 18 Woiwodschaftsstädten stabilisierten sich die durchschnittlichen Angebotspreise für Zweizimmerwohnungen im Quartalsverlauf oder sanken. Die Quartalsveränderungen in Warschau, Breslau, Krakau, Posen, Danzig, Bromberg, Oppeln, Rzeszów und Thorn blieben unter 1 Prozent. Bieńkowski sagte, Warschau, Krakau, Posen, Danzig und Breslau befänden sich alle in einer Phase der Preisruhe, während Łódź die Ausnahme unter den sechs größten Städten sei.

Bieńkowski beschrieb auch die Lücke zwischen Angeboten und Abschlüssen.

Preise in Angeboten sind oft nur ein Ausgangspunkt für Verhandlungen, nicht die endgültigen Beträge aus notariellen Urkunden.

Parkiet berichtete, dass bei einer von zwanzig Transaktionen ein Rabatt von mehr als 10 Prozent ausgehandelt werden konnte.

Marktpreise im September

Daten von Gratka.pl zeigen, dass der Median-Angebotspreis einer Wohnung in Polen im September 649.000 Zł betrug, ein Plus von 0,25 Prozent gegenüber August. Der Medianpreis pro Quadratmeter stieg schneller, um 0,96 Prozent, auf 13.125 Zł. Im Jahresvergleich lagen die Angebotspreise 5,21 Prozent höher und der Preis pro Quadratmeter 7,14 Prozent höher als im September 2025. Der Medianpreis pro Quadratmeter einer Neubauwohnung betrug 14.052 Zł gegenüber 11.392 Zł im Bestandsmarkt, ein Aufschlag von 23,3 Prozent.

Danzig hatte mit 18.000 Zł den höchsten Medianpreis pro Quadratmeter, vor Warschau mit 17.222 Zł und Krakau mit 16.068 Zł. Am unteren Ende lagen Łódź mit 10.400 Zł, Stettin mit 10.170 Zł und Kielce mit 10.150 Zł. Von mehr als 120.000 Wohnungen, die im September auf Gratka angeboten wurden, stammten 63.800 aus dem Primärmarkt und 56.300 aus dem Sekundärmarkt. Neubauwohnungen blieben durchschnittlich 110 Tage zum Verkauf, gegenüber 57 Tagen bei Gebrauchtwohnungen.

Entwickler verkaufen mehr

Tabelaofert berichtete, dass Entwickler im September in sieben der größten Märkte knapp 4.400 Wohnungen verkauften. Im dritten Quartal verkauften sie 12.900 Wohnungen, mehr als 1.400 über dem zweiten Quartal und fast 11 Prozent über dem dritten Quartal 2025. Otodom-Daten zeigen Septemberverkäufe von 5.100 Wohnungen, 18 Prozent über August und 17 Prozent über September 2025.

Katarzyna Kuniewicz, Forschungsleiterin bei Otodom, beschrieb das dritte Quartal wie folgt.

Die Nachfrage überstieg das Angebot.

Otodom berichtete, dass Entwickler im dritten Quartal 13.100 Wohnungen verkauften, 9 Prozent mehr als im zweiten Quartal und 28 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Ende September boten Entwickler in sieben Märkten knapp 59.000 Wohnungen im Gesamtwert von 51,6 Milliarden Zł an.