Polen schlägt Bodenreform vor, die 100.000 Genossenschaftswohnungen betrifft

Kabinettsberatung über den Gesetzentwurf UD335

Der polnische Ministerrat soll am Dienstag, dem 6. Oktober 2026, ab 12:00 Uhr einen Gesetzentwurf prüfen, der die Regelung von Grundstücken zum Ziel hat, auf denen Wohnungsgenossenschaften gebaut haben. Formal als Änderung des Gesetzes über die Immobilienverwaltung und verwandter Vorschriften betitelt, trägt der Entwurf die Kennung UD335. Die vom Ministerium für Entwicklung und Technologie vorbereitete Initiative adressiert seit Langem bestehende rechtliche Unsicherheiten, von denen etwa 120 Wohnungsgenossenschaften in ganz Polen betroffen sind. Schätzungen der Regierung zufolge wirkt sich der ungeklärte Status dieser Grundstücke direkt auf rund 100.000 Wohnungsberechtigte und ihre Familien aus. Während das Problem Wohnsiedlungen in mehreren Regionen betrifft, liegt die größte Konzentration betroffener Immobilien weiterhin in Warschau, wo Tausende Genossenschaftswohnungen nach wie vor in einem rechtlichen Vakuum existieren.

Ursprünge der genossenschaftlichen Bodenstreitigkeiten

Der rechtliche Stillstand rührt aus historischen Baupraktiken in der Volksrepublik Polen (PRL) und den frühen Jahren des wirtschaftlichen Übergangs nach 1989. In diesen Jahrzehnten errichteten Genossenschaften große Mehrfamilienhaus-Siedlungen auf Grundstücken, die dem Staat oder lokalen Gemeinden gehörten, ohne formelle Eigentumsübertragungen abzuschließen. Nach den gesetzlichen zivilrechtlichen Bestimmungen verhinderten Erbbaurechtsverhältnisse, dass Genossenschaften durch Ersitzung Eigentum erwarben oder einen Anspruch nach Artikel 231 des Zivilgesetzbuchs geltend machten. In der Hauptstadt wurde eine Lösung zusätzlich durch ungeklärte Restitutionsansprüche erschwert, die aus dem nachkriegszeitlichen Bierut-Dekret resultierten. Viele Bewohner lebten 40 oder 50 Jahre in diesen Blöcken, zahlten regelmäßig Instandhaltungsgebühren und finanzierten Renovierungen, ohne von den zugrunde liegenden Titeldefekten zu wissen – bis sie versuchten, eine Wohnung zu verkaufen oder eine Hypothek aufzunehmen.

Verwaltungsverfahren und Eigentumsmechanismen

Um den Rückstand abzuarbeiten, räumt der Gesetzentwurf UD335 den benannten Wohnungsgenossenschaften einen Rechtsanspruch darauf ein, Erbbaurechte an Grundstücken zu erlangen und das Eigentum an Gebäuden unentgeltlich übertragen zu bekommen. Die Maßnahme schafft einen förmlichen Verwaltungsweg, um diese Genossenschaftsansprüche im Einzelfall zu bearbeiten, wobei Unterschiede in der Parzellengeschichte, den Baujahren und früheren Anträgen berücksichtigt werden. Das Gesetz präzisiert zudem die Regeln für Warschauer Grundstücke mit Belastungen aus dem Bierut-Dekret, um abschließende rechtliche Klärungen zu ermöglichen. Darüber hinaus werden die genossenschaftlichen Eigentumsrechte in das Vermögen des Staatsfiskus und der lokalen Gemeinden einbezogen. Öffentliche Stellen dürfen Immobilienzuweisungen widerrufen, wenn Grundstücke entgegen ihrem vorgesehenen Zweck genutzt werden, während für die Überlassung staatlicher Immobilien auf unbestimmte Dauer die Zustimmung auf Ministerebene erforderlich ist. Der Entwurf gewährt einzelnen Bewohnern kein automatisches Eigentum; diese müssen warten, bis die genossenschaftlichen Titel geklärt sind, bevor sie separates Wohnungseigentum begründen können.

Wiedereinführung des Erbbaurechts für den Wohnungsbau

Der Gesetzentwurf hebt das allgemeine Verbot auf, Erbbaurechte für Wohnsiedlungen zu begründen, und kehrt zum gesetzlichen Rahmen zurück, der vor dem 1. Januar 2019 galt. Jenes frühere Verbot trat in Kraft, als bestehende Erbbaurechte für Wohnimmobilien in volles Eigentum umgewandelt wurden. Nach dem wiederhergestellten Mechanismus können öffentliche Grundstückseigentümer langfristige Rechtstitel an Einrichtungen vergeben, die sozial und wirtschaftlich bedeutende Wohnprojekte realisieren, während sie die fortlaufende Kontrolle über die Landnutzung behalten. Zur Förderung des nicht kommerziellen Wohnungsbaus definiert der Entwurf Vorzugstarife für Programme des sozialen Wohnungsbaus sowie für Wohnheime, die für Studierende und Doktoranden errichtet werden. Für neu begründete Erbbaurechte in diesen spezifischen Kategorien wird die jährliche Gebühr auf 0,3 % des Grundstückspreises festgesetzt, wobei die anfängliche Gebühr auf höchstens 10 % des Immobilienwerts begrenzt ist.