Deutsches Mietwachstum verliert an Dynamik: Berlin verzeichnet ersten Rückgang seit Jahren, Köln steigt um 6 %

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Der Greix-Index des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zeigt, dass die Angebotsmieten in 37 deutschen Städten und Regionen im zweiten Quartal 2026 um 0,8 % zum Vorquartal und um 3,0 % zum Vorjahr gestiegen sind. Die Verbraucherpreisinflation fraß diese nominalen Zugewinne auf, sodass das reale Wachstum bei nur 0,3 % im Jahresvergleich lag. Die Veränderung zum Vorquartal betrug real minus 0,4 %, der zweite reale Rückgang in Folge. Die gewichtete Durchschnittskaltmiete über alle untersuchten Gebiete lag bei 14,30 € pro Quadratmeter.

Berlins Kehrtwende

Berlin war die einzige der acht größten Städte, die einen Rückgang im Jahresvergleich verzeichnete, die Angebotsmieten fielen um 0,8 %. Die durchschnittliche Kaltmiete der Hauptstadt sank auf 15,30 € pro Quadratmeter – ein deutlicher Kontrast zum nationalen Trend und zum eigenen rasanten Wachstum in früheren Jahren. Das IfW stellte fest, dass die Kluft zwischen Berlins Rückgang und Kölns Anstieg fast sieben Prozentpunkte beträgt.

Gewinner und Verlierer unter den Städten

Köln führte das Feld mit einem Anstieg von 6,0 % im Jahresvergleich an, gefolgt von Hamburg (5,1 %) und Düsseldorf (4,1 %), alle deutlich über dem nationalen Durchschnitt von 3,0 %. München, Frankfurt und Leipzig verzeichneten moderate Zuwächse von 3,7 %, 2,8 % bzw. 2,8 %, während Stuttgart trotz eines der teuersten Märkte nur 1,3 % erreichte. Außerhalb der Top Acht waren die vierteljährlichen Zuwächse am stärksten in Kiel (2,0 %), Karlsruhe (1,8 %), Wiesbaden (1,6 %), Münster (1,6 %), Lübeck (1,5 %), Essen (1,4 %), Wuppertal (1,4 %) und Potsdam (1,3 %). Eine Handvoll Städte verzeichnete Rückgänge: Braunschweig (minus 0,9 %), Erfurt (minus 0,8 %), Aachen (minus 0,4 %) und der Rhein-Erft-Kreis (minus 0,2 %).

Preisniveaus und Neubauprämie

München blieb mit Abstand die teuerste Stadt, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 € pro Quadratmeter. Es folgten Frankfurt (17,80 €), Hamburg (16,50 €) und Stuttgart (16,30 €), während Leipzig mit 10,50 € die günstigste der Acht war. Das IfW betonte, dass hohe Preisniveaus nicht automatisch starkes Wachstum bedeuten, und verwies auf Stuttgart als Beispiel.

Ein hohes Preisniveau bedeutet nicht automatisch, dass die Preise weiter stark steigen.

Neubauwohnungen erzielten einen deutlichen Aufschlag: Die durchschnittliche Kaltmiete für Neubauten lag bei 19,00 € pro Quadratmeter, verglichen mit 13,90 € für Bestandswohnungen, eine Differenz von etwa 36,6 %. In München erreichten die Neubaumieten 27,10 € pro Quadratmeter, während der Neubaudurchschnitt in Leipzig bei 14,60 € lag.

Marktfragmentierung

Die große Spannbreite der Mietdynamik, von Kölns 6,0 % Anstieg bis zu Berlins Rückgang, spiegelt eine zunehmende Fragmentierung des deutschen Mietmarktes wider. Der IfW-Forscher Zdrzalek stellte fest, dass sich der Markt eher in einzelne Teilmärkte aufspaltet, anstatt sich einheitlich zu bewegen.

Ein hohes Preisniveau bedeutet nicht automatisch, dass die Preise weiter stark steigen, und ein niedriges Niveau bedeutet nicht, dass ein Markt ruhig bleibt.

Die Langzeitdaten des Instituts zeigen, dass der Kaltmietenindex für möblierte unbefristete Wohnungen seit 2015 eng mit den regulären unmöblierten Angeboten verläuft, wobei der reguläre Index jetzt knapp über 151 Punkten liegt.