BaFin ostrzega przed funduszami nieruchomości: System ma istotne pułapki

Niemiecki Federalny Urząd Nadzoru Usług Finansowych BaFin oficjalnie ostrzegł przed narastającymi ryzykami w sektorze otwartych funduszy nieruchomości. Ta popularna w Niemczech forma lokowania kapitału, tradycyjnie postrzegana jako bezpieczna alternatywa dla lokat bankowych, stała się przedmiotem krytyki ze względu na swoją konstrukcję. Prezes nadzoru Mark Branson wskazał, że obecny model funkcjonowania tych instrumentów zawiera wady, które mogą ujawnić się w okresach rynkowej niestabilności.

Głównym punktem spornym jest tzw. niedopasowanie płynności. Inwestorzy mogą relatywnie łatwo umarzać swoje jednostki, oczekując szybkiego zwrotu gotówki, podczas gdy kapitał funduszu jest zamrożony w budynkach biurowych czy handlowych, których sprzedaż trwa miesiącami. Według doniesień agencji Bloomberg, nadzór uważa, że przy większej fali wycofywania środków fundusze mogłyby nie dysponować wystarczającą gotówką, by zaspokoić wszystkich klientów. Niedopasowanie płynności aktywów do terminów umorzeń jednostek Sytuacja ta jest szczególnie niebezpieczna dla mniejszych graczy rynkowych, którzy dysponują skromniejszą bazą aktywów i mniejszymi rezerwami finansowymi.

Kolejnym obszarem budzącym niepokój urzędników są mechanizmy wyceny nieruchomości. Istnieje podejrzenie, że stosowane przez zarządzających modele nie zawsze nadążają za spadkami cen na rynku komercyjnym, co prowadzi do sztucznego zawyżania wartości jednostek funduszu. Główna sprzeczność konstrukcji funduszu: obrót jednostkami: wysoka dostępność dla inwestora → możliwość szybkiego wyjścia z produktu; aktywa bazowe: nieruchomości wyceniane okresowo → niska płynność przy próbie szybkiej sprzedaży W odpowiedzi na te wyzwania BaFin zapowiada wzmocnienie monitoringu branży. Otwarte fundusze nieruchomości od lat uchodzą w Niemczech za produkt dla oszczędzających, którzy szukają stabilności wyższej niż na lokacie, lecz mniej zmiennej niż na giełdzie. Ta reputacja „bezpiecznej przystani” utrzymywała się przez długi czas mimo strukturalnych ryzyk.

Działania nadzoru mają na celu wymuszenie na funduszach większej transparentności w zakresie zarządzania płynnością. Jak podkreślił Mark Branson w wypowiedzi dla mediów: „Das System hat erhebliche Tücken” — Mark Branson. Oznacza to, że inwestorzy muszą liczyć się z tym, iż produkt reklamowany jako ostrożnościowy wymaga obecnie równie wnikliwej analizy ryzyka, co instrumenty giełdowe. Skala ryzyka według wielkości podmiotu: mniejsze fundusze: wrażliwość na odpływ kapitału → wyższe ryzyko dla inwestorów; większe fundusze: szersza baza aktywów → relatywnie większa odporność Presja ze strony BaFin może doprowadzić do rewizji wycen w całym sektorze, co w krótkim terminie wpłynie na stopy zwrotu osiągane przez miliony niemieckich oszczędzających.