Od 1 stycznia 2026 roku zacznie obowiązywać nowelizacja prawa budowlanego. Zgodnie z nowymi przepisami właściciel nieruchomości będzie musiał udzielić sąsiadowi dostępu do swojej działki w określonych, ściśle ujętych w ustawie przypadkach. Zmiana budzi obawy o naruszenie prawa własności i prywatności, choć jej celem jest usprawnienie procesu budowlanego i rozwiązywanie konfliktów sąsiedzkich.
Przymusowy dostęp do działki
Nowelizacja wprowadza obowiązek udostępnienia nieruchomości sąsiadowi w sytuacjach, gdy jest to konieczne do prowadzenia prac budowlanych, remontowych lub konserwacyjnych na jego własnej działce, a dostęp z drogi publicznej jest niemożliwy lub nadmiernie utrudniony.
Wymóg zgody i odszkodowanie
Aby skorzystać z tego prawa, sąsiad musi uzyskać pisemną zgodę właściciela lub decyzję administracyjną. Właścicielowi działki, na którą się wchodzi, przysługuje prawo do odszkodowania za ewentualne szkody oraz za czasowe utrudnienia.
Kontrowersje i obawy
Zmiana wywołuje obawy o możliwość nadużyć, ograniczenie prawa własności oraz ingerencję w sferę prywatności. Krytycy zarzucają, że przepisy są zbyt szerokie i mogą prowadzić do konfliktów, zamiast je rozwiązywać.
Od początku przyszłego roku w życie wejdzie nowelizacja prawa budowlanego, która przewiduje kontrowersyjną zmianę. Na mocy nowych przepisów właściciel nieruchomości może zostać zobowiązany do udzielenia sąsiadowi dostępu na swoją działkę. Dotyczy to sytuacji, gdy sąsiad prowadzi prace budowlane, remontowe lub konserwacyjne na swojej posesji, a jedyną możliwą drogą dostawczą, dojazdową lub technologiczną jest działka sąsiada. Celem regulacji, jak wskazuje się w uzasadnieniu, jest usprawnienie inwestycji i uniknięcie patowych sytuacji, gdy prace są blokowane przez brak możliwości wjazdu na własną działkę.
Procedura przewidziana w ustawie ma kilka etapów zabezpieczających. W pierwszej kolejności strony powinny dojść do porozumienia i zawrzeć umowę regulującą zakres, czas trwania prac oraz kwestię odszkodowania. Jeśli zgoda nie zostanie osiągnięta, zainteresowany sąsiad może wystąpić do starosty o wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na wstęp na cudzą nieruchomość. Decyzja taka będzie wydawana w trybie określonym w Kodeksie postępowania administracyjnego, z prawem do odwołania. Właściciel działki, na którą ma zostać udzielony dostęp, będzie miał prawo do odszkodowania pokrywającego wszelkie powstałe szkody oraz rekompensaty za utrudnienia. Wysokość odszkodowania ma być ustalana albo w drodze umowy, albo – w razie sporu – przez sąd.
Regulacje dotyczące przymusowego dostępu do cudzej nieruchomości w celu wykonania prac istnieją w prawie wielu krajów europejskich i opierają się na rzymskiej zasadzie „servitus altius non tollendi” (służebność gruntowa). W prawie polskim podobne rozwiązania, choć w węższym zakresie, funkcjonowały już wcześniej, np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami dotyczącej tzw. służebności przejazdu. Nowelizacja rozszerza tę możliwość na szerszy katalog prac budowlanych.
Zmiana budzi jednak poważne wątpliwości prawne i społeczne. Prawnicy zwracają uwagę na możliwość kolizji z konstytucyjną ochroną prawa własności oraz nienaruszalności mieszkania. Powstaje pytanie o granice ingerencji w sferę prywatności i o to, czy przepisy nie otwierają furtki do nadużyć, np. w postaci nękania sąsiedzkiego pod płaszczykiem koniecznych prac. Wskazuje się również na potencjalne problemy z wyceną odszkodowania i długotrwałość postępowań sądowych. Zwolennicy zmian argumentują, że regulacja jest konieczna w obliczu rosnącej gęstości zabudowy i częstych konfliktów sąsiedzkich paraliżujących inwestycje. Nowe prawo budowlane wejdzie w życie 1 stycznia 2026 roku, co oznacza, że pierwsze przypadki jego zastosowania i sądowe interpretacje mogą pojawić się już w przyszłym sezonie budowlanym.
Perspektywy mediów: Media liberalne mogą przedstawiać zmianę jako narzędzie rozwiązujące patowe sytuacje sąsiedzkie i ułatwiające rozwój infrastruktury, wskazując na podobne rozwiązania w innych państwach Unii Europejskiej. Media konserwatywne mogą podkreślać zagrożenie dla prawa własności, prywatności i swobód obywatelskich, ostrzegając przed nadmierną ingerencją państwa w relacje między sąsiadami i możliwością nadużyć.